En France, un investissement locatif se décide rarement uniquement sur le prix d’achat et le loyer. La rentabilité réelle dépend aussi de la fiscalité : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, choix du régime de déclaration, et capacité à déduire des charges (ou à créer un déficit). En période de déclaration 2026 (revenus perçus en 2025), ces sujets deviennent immédiatement opérationnels : l’objectif n’est pas seulement “déclarer”, mais déclarer correctement et anticiper le niveau d’imposition des revenus fonciers.
Cet article vous donne une vision claire des impôts liés à un investissement locatif. Pour une vue d’ensemble, vous pouvez consulter notre hub : Revenus fonciers 2026 : guide complet.
1) Premier réflexe : location nue (revenus fonciers) ou meublée (BIC) ?
C’est le point qui conditionne le “chemin fiscal”.
Location nue (non meublée) : les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers.
Location meublée : les loyers relèvent généralement des BIC (micro-BIC ou réel), avec des règles et seuils distincts.
Même si cet article est centré sur l’angle “investissement locatif impôts” avec un focus revenus fonciers, il faut de vérifier dès le départ la nature du bail, car elle détermine les formulaires et le régime applicable. (Et, en pratique, les revenus immobiliers ne sont pas forcément “pré-remplis”, ce qui rend la vérification encore plus importante en période de déclaration.)
2) Les impôts à prévoir sur un investissement locatif
Pour un investissement locatif classique en location nue, l’essentiel se joue sur 3 blocs :
Impôt sur le revenu (IR) : vos revenus fonciers nets s’ajoutent à vos autres revenus imposables, et sont taxés selon votre situation (barème, tranche).
Prélèvements sociaux : ils s’appliquent sur les revenus du patrimoine, donc aussi sur les revenus fonciers.
Taxe foncière et charges : la taxe foncière n’est pas un “impôt sur le revenu”, mais elle pèse sur le cash-flow, et (au réel) elle peut, dans certaines conditions, être une charge déductible.
Dans une logique “prévision”, il faut donc raisonner sur l’imposition des revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux) et sur la structure de charges.
3) Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel (2044) ?
C’est souvent la décision la plus impactante pour un investisseur.
Option A — Micro-foncier : simple, mais forfaitaire
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € (foyer fiscal, toutes locations nues confondues), le micro-foncier s’applique en principe. Vous déclarez les loyers bruts dans la case 4BE, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % (censé couvrir les charges).
Ce régime a un avantage : la simplicité. Sa limite : vous ne déduisez pas vos charges réelles, ce qui peut le rendre moins intéressant dès que les charges dépassent sensiblement 30 % des loyers.
Voici un guide pour en savoir plus : Déclarer les revenus fonciers en 2026 : micro ou réel ?
Option B — Régime réel : déduction des charges, logique “optimisation”
Au régime réel, vous déclarez via le formulaire 2044 (ou 2044 spécifique selon certains cas) et vous calculez un revenu foncier net :
Revenu foncier net = loyers encaissés – charges déductibles
Le réel demande plus de rigueur, mais il peut être plus favorable si vous avez des charges significatives (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière non récupérable, frais de gestion, charges de copropriété selon règles, travaux éligibles…). Point clé : l’option pour le réel (quand vous pourriez être au micro) est en principe irrévocable pendant 3 ans, ce qui impose d’anticiper au-delà d’une seule année fiscale.
Pour la mécanique de calcul : Imposition des revenus fonciers : calcul et exemples
4) Prélèvements sociaux : le “deuxième impôt” souvent sous-estimé
Sur les revenus fonciers, le raisonnement doit intégrer les prélèvements sociaux, dont le taux global est 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ils s’appliquent au revenu net : net d’abattement en micro-foncier, ou net de charges au réel.
Conséquence immédiate pour l’investisseur : une charge déductible au réel ne réduit pas seulement l’IR (selon votre barème), elle réduit aussi les prélèvements sociaux. C’est l’une des raisons pour lesquelles un investissement locatif “chargé” (travaux, frais, intérêts) bascule souvent vers le réel.
5) Travaux et charges : ce qui change la rentabilité (et la déclaration)
Pour un investisseur, la question n’est pas “y a-t-il des charges”, mais quelles charges sont réellement déductibles au régime réel, et comment elles doivent être documentées.
Deux points structurants :
Les dépenses d’entretien, de réparation et certaines améliorations peuvent être déductibles au réel, dans le cadre prévu.
À l’inverse, certaines dépenses assimilables à de la construction/agrandissement ne suivent pas la même logique et ne sont pas traitées de la même manière.
Pour éviter les erreurs et cadrer les travaux, vous pouvez consulter notre article dédié :
6) Déficit foncier : un levier légal à connaître (surtout en phase travaux)
Quand les charges déductibles (au régime réel) dépassent les loyers, vous pouvez créer un déficit foncier. La partie imputable sur le revenu global est en principe plafonnée à 10 700 €, avec des règles et conditions (notamment de location) et des mécanismes de report pour le surplus.
Il existe également un dispositif temporaire de rehaussement jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions précises (calendrier et critères). Pour un investisseur, ce point peut rendre une stratégie “travaux au réel” nettement plus intéressante… à condition d’être parfaitement cadrée.
7) Et si l’investissement locatif est en SCPI ou sous dispositif (Pinel, etc.) ?
Deux cas fréquents méritent un traitement dédié :
SCPI : la déclaration dépend des documents fournis (IFU) et du régime (micro vs réel).
Dispositifs type Pinel : il existe des formulaires/cases et des logiques de report spécifiques.
Questions fréquentes
1) Quels impôts paie-t-on sur un investissement locatif en France ?
Généralement : impôt sur le revenu (via revenus fonciers ou BIC selon le type de location) + prélèvements sociaux, et taxe foncière côté charges.
2) Micro-foncier : jusqu’à quel montant ?
En principe, micro-foncier si les loyers bruts (foyer fiscal) ne dépassent pas 15 000 €.
3) Quel est l’abattement micro-foncier ?
30 % (forfaitaire).
4) À quoi sert le formulaire 2044 ?
À déclarer les revenus fonciers au régime réel, en détaillant recettes et charges.
5) Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux revenus fonciers ?
Oui, au taux global de 17,2 % sur le revenu net.
6) Peut-on “optimiser légalement” un investissement locatif ?
Oui, notamment par le choix du régime (micro vs réel), une déduction correcte des charges, et une stratégie travaux maîtrisée (déficit foncier sous conditions).
7) SCPI : est-ce forcément du revenu foncier ?
Souvent oui, mais la déclaration dépend des revenus distribués et des documents fournis ; une page dédiée est recommandée.
8) Location meublée : est-ce la même fiscalité ?
Non, la location meublée relève généralement des BIC (micro-BIC ou réel), avec d’autres seuils/abattements.
FAQ — Investissement locatif et impôts (2026)
1) Comment savoir rapidement si le réel vaut le coup ?
Lorsque les charges réelles dépassent sensiblement 30 % des loyers, ou lorsqu’un déficit foncier est possible, le réel devient souvent pertinent.
3) Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles au réel ?
Ils font partie des charges généralement prises en compte au réel, dans le respect des règles et justificatifs.
4) Pourquoi la taxe foncière compte autant dans le calcul ?
Parce qu’elle pèse sur le cash-flow et, au régime réel, elle peut entrer dans les charges déductibles selon les règles applicables.
5) Que faut-il garder comme justificatifs ?
Baux, relevés de loyers encaissés, appels de charges, taxe foncière, intérêts d’emprunt, factures de travaux, frais de gestion/assurance : l’objectif est de pouvoir justifier le régime réel.
6) Le déficit foncier est-il automatique dès qu’il y a des travaux ?
Non : il dépend des charges déductibles et des règles d’imputation/report. Une page dédiée “travaux” aide à cadrer.
7) Est-ce risqué de se tromper de régime (micro vs réel) ?
Cela peut entraîner une déclaration moins optimale ou des corrections ; en cas de doute, mieux vaut sécuriser la stratégie avant dépôt.
8) Où trouver une vue d’ensemble des revenus fonciers ?
Vous pouvez consulter notre page hub Taxcut : Revenus fonciers 2026 : guide complet.
