Si vous louez un logement vide (non meublé), vos loyers relèvent en principe des revenus fonciers. Et en 2026 (déclaration des revenus 2025), le sujet revient avec les mêmes questions, souvent au pire moment : micro-foncier ou réel ? Qu’est-ce que je peux déduire ? Est-ce que je risque une erreur si je “fais simple” ?
Important : ce guide est informatif. Pour votre situation précise (régimes spéciaux, indivision, SCI, démembrement, dispositifs), il peut être utile de vous faire accompagner.
Sommaire :
Revenus fonciers : définition et périmètre
Étape 1 - Choisir le réfime
Micro-foncier : règles et limites
Régime réel : quand c'est plus avantageux
Étape 2 - Formulaires et cases à remplir
Étape 3 - Imposition : IR + prélèvements sociaux
Étape 4 - Charges et travaux déductibles
Déficit foncier : plafonds et points de vigilance
Erreurs fréquentes et cas particuliers
Aller plus loin (pages du cluster)
FAQ (PAA)
Revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement ?
On parle de revenus fonciers lorsque vous percevez des loyers issus d’une location non meublée (location “nue”). Les revenus de location meublée, eux, suivent généralement une autre catégorie fiscale (BIC), ce qui change les formulaires et les règles. (Ministère de l'Économie).
Concrètement, votre objectif n’est pas seulement de “déclarer des loyers”. L’administration attend que vous déterminiez un revenu imposable :
soit en appliquant un abattement forfaitaire (micro-foncier),
soit en déduisant vos charges réelles (régime réel).
Étape 1 — Choisir le bon régime : micro-foncier ou régime réel ?
C’est la décision structurante, parce qu’elle change tout : simplicité, déductions, possibilité de déficit, et parfois le montant final d’impôt.
Le micro-foncier : simple, mais pas toujours le plus avantageux
Vous relevez de plein droit du micro-foncier si, pour l’ensemble du foyer fiscal :
vos loyers annuels (hors charges locatives) sont inférieurs à 15 000 €,
et que vos locations n’entrent pas dans certains régimes particuliers (ex. situations spécifiques listées par l’administration).
En micro-foncier, vous déclarez le montant brut et l’administration applique automatiquement un abattement de 30 % (censé représenter vos charges). Résultat : vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers bruts, et vous ne pouvez pas déduire vos charges au réel.
Point crucial : le micro-foncier ne permet pas de créer un déficit foncier. Si vous avez eu beaucoup de charges (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais…), le micro peut devenir “cher” fiscalement.
Le régime réel : plus exigeant, mais souvent plus optimisant
Le régime réel s’applique automatiquement si vos loyers annuels dépassent 15 000 €. Mais vous pouvez aussi opter pour le réel même en dessous de 15 000 € si cela vous avantage.
Deux points à retenir :
L’option pour le réel se matérialise par le dépôt de la déclaration 2044 (ou 2044-SPE selon les cas). (impots.gouv.fr)
Cette option vous engage généralement sur 3 ans (vous ne pouvez pas faire “micro cette année / réel l’an prochain” selon votre humeur : l’administration encadre le va-et-vient). (impots.gouv.fr)
Étape 2 — Déclarer : quels formulaires et où mettre les montants ?
Si vous êtes en micro-foncier
Vous reportez vos loyers bruts dans la déclaration de revenus (2042), case 4BE. L’abattement de 30 % est appliqué ensuite automatiquement.
Si vous êtes au régime réel
Vous remplissez une déclaration de revenus fonciers via le formulaire 2044 (ou 2044-SPE dans des situations particulières), puis vous reportez le résultat sur votre déclaration principale.
Étape 3 — Comprendre l’imposition : impôt + prélèvements sociaux
Le revenu foncier net (après abattement en micro ou après charges en réel) est soumis :
à l’impôt sur le revenu (selon votre barème / tranche),
et aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %).
C’est la raison pour laquelle l’optimisation des revenus fonciers ne se limite pas à “payer moins d’IR” : une charge déductible au réel réduit souvent IR + prélèvements sociaux (dans la limite des règles), ce qui peut faire une vraie différence.
Étape 4 — Au régime réel : quelles charges pouvez-vous déduire ?
Au réel, vous déduisez les charges effectivement payées dans l’année, parmi les catégories admises.
À titre de repères, l’administration cite notamment :
frais de gestion et d’administration (agence, syndic, etc.),
impôts non récupérables (ex. taxe foncière),
dépenses de réparation et d’entretien,
dépenses d’amélioration (sans modifier la structure),
provisions pour charges de copropriété,
charges locatives non récupérées sous conditions,
indemnités d’éviction / relogement,
primes d’assurance,
intérêts et frais d’emprunt.
Et la limite à ne pas franchir : les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.
Le déficit foncier : l’outil “accélérateur” à connaître (et ses règles)
Quand vos charges (hors logique micro) dépassent vos loyers, vous pouvez créer un déficit foncier.
Plafond “standard” : 10 700 €
La fraction du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Une condition importante est que le logement soit loué pendant 3 ans.
Ce qui dépasse (ou ce qui provient des intérêts d’emprunt) se reporte en principe sur vos revenus fonciers des années suivantes (logique de report pluriannuel).
Le cas “rénovation énergétique” : plafond rehaussé à 21 400 € (dispositif temporaire)
Il existe un rehaussement (sur option) de la limite d’imputation sur le revenu global à 21 400 € pour certaines dépenses de travaux de rénovation énergétique, avec un cadre très précis. (BOFiP)
En résumé, le texte vise des propriétaires bailleurs réalisant des travaux permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E/F/G à A/B/C/D, avec des dépenses :
devis accepté à partir du 5 novembre 2022,
dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (donc un impact très concret en déclaration 2026 si les paiements sont en 2025),
et travaux réalisés au plus tard le 31 décembre 2025.
Cas fréquents à ne pas rater (et qui génèrent des erreurs)
Sans faire une liste interminable, voici les situations qui méritent une vigilance particulière :
Vous êtes en dessous de 15 000 € mais vous avez eu beaucoup de charges : le réel peut être plus intéressant que le micro, mais il engage sur une durée (3 ans) et demande une tenue de justificatifs.
Vous confondez location nue et location meublée : ce n’est pas la même catégorie fiscale, donc pas les mêmes règles.
Vous “pensez” que certains travaux sont déductibles alors qu’ils relèvent de la construction/agrandissement (non déductible en revenus fonciers).
Vous créez un déficit imputé sur le revenu global sans respecter la condition de mise en location sur la durée requise.
Vous faites des travaux énergétiques en pensant bénéficier du plafond à 21 400 €, mais les dates (devis/paiement) ou la classe DPE ne collent pas.
Comment Taxcut peut vous aider ?
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FAQ — Revenus fonciers 2026
1) Le micro-foncier s’applique jusqu’à quel montant ?
En règle générale, le micro-foncier s’applique si vos loyers annuels (hors charges) sont inférieurs à 15 000 €, sous réserve que vos biens ne relèvent pas de régimes particuliers.
2) Quel abattement en micro-foncier ?
L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Vous êtes imposé sur 70 % des loyers bruts déclarés.
3) Où déclarer les loyers en micro-foncier ?
Les loyers bruts se reportent sur la déclaration 2042, case 4BE.
4) Quand faut-il utiliser le formulaire 2044 ?
Le 2044 sert à déclarer les revenus fonciers au régime réel, et matérialise aussi l’option pour le réel quand vous pourriez être en micro.
5) Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux revenus fonciers ?
Oui. Le taux global est de 17,2 % sur le revenu net (après abattement micro ou après charges au réel).
6) Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Exemples : frais de gestion, taxe foncière non récupérable, entretien/réparation, amélioration, copropriété, assurance, intérêts d’emprunt…
7) Peut-on déduire des travaux de construction / agrandissement ?
Non : construction, reconstruction, agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
8) Quel est le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global ?
En principe, 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), avec notamment une condition de location (3 ans).
9) Le plafond peut-il monter à 21 400 € ?
Oui, de façon temporaire, pour certains travaux de rénovation énergétique sous conditions (DPE, dates devis/paiements, etc.).
10) L’option pour le régime réel est-elle réversible ?
Elle vous engage généralement sur une durée (3 ans) : il faut l’anticiper avant de “basculer” au réel.
People Also Ask
Quelle case pour déclarer des revenus fonciers en micro-foncier ?
Réponse : Les loyers bruts se reportent sur la déclaration 2042, en case 4BE ; l’abattement est appliqué automatiquement.
Quel est le plafond pour bénéficier du micro-foncier ?
Réponse : En règle générale, le micro-foncier s’applique si les loyers annuels (hors charges) du foyer ne dépassent pas 15 000 €.
Quel est l’abattement du micro-foncier ?
Réponse : Le micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts.
Quand faut-il remplir le formulaire 2044 ?
Réponse : Dès que vous êtes au régime réel (obligatoire au-delà de certains seuils, ou sur option), la déclaration des revenus fonciers passe par le 2044 (ou 2044-SPE selon les cas).
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir rapidement ?
Réponse : En pratique, le réel devient souvent intéressant si vos charges déductibles dépassent l’équivalent de l’abattement micro (30 % des loyers), ou si vous pouvez créer un déficit foncier.
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Réponse : Le taux global est de 17,2 % et s’applique au revenu net (après abattement micro ou après charges au réel).
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Réponse : Typiquement : taxe foncière (non récupérable), assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, charges de copropriété (selon règles), entretien/réparation/amélioration… (à documenter et justifier).
Quels travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers ?
Réponse : Les travaux assimilables à de la construction / reconstruction / agrandissement ne sont pas déductibles en revenus fonciers (différence clé vs entretien/amélioration).
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Réponse : Quand les charges déductibles (hors intérêts d’emprunt pour la partie imputable) dépassent les loyers, un déficit peut s’imputer (dans certaines limites) sur le revenu global, avec le surplus reportable.
10. Quel est le plafond du déficit foncier (10 700 €) et quand peut-il être doublé ?
Réponse : Le plafond “classique” est 10 700 € ; il peut être porté à 21 400 € dans un cadre précis lié à des travaux de rénovation énergétique (conditions et calendrier définis).
Comment déclarer des revenus fonciers de SCPI ?
Réponse : Le plus souvent, vous vous appuyez sur l’IFU/les documents de la société de gestion, puis vous reportez selon votre régime (micro vs réel).
Que risque-t-on si on se trompe dans la déclaration des revenus fonciers ?
Réponse : Rectification, intérêts, voire majorations selon le contexte. Il existe aussi une logique “droit à l’erreur” dans certains cas (mais mieux vaut corriger vite).
