En période de déclaration, la requête “imposition des revenus fonciers” recouvre presque toujours la même attente : où sont les cases, quel est le calcul réel (impôt + prélèvements), et comment estimer le coût fiscal avant de valider.
Cette page traite de l’imposition des loyers issus d’une location nue (revenus fonciers). Elle ne traite pas de la taxe foncière (impôt local) — même si celle-ci peut intervenir comme charge déductible au régime réel dans certains cas.
Pour la vue d’ensemble du sujet, découvrez notre hub : Revenus fonciers 2026 : guide complet.
1) Le calcul “réel” : 2 étages d’imposition
L’imposition des revenus fonciers se décompose en pratique en deux couches :
Impôt sur le revenu (IR) : votre revenu foncier net s’ajoute à vos autres revenus imposables et est taxé selon les règles de l’IR (barème, quotient familial, etc.).
Prélèvements sociaux : ils s’appliquent sur le revenu net (net d’abattement en micro-foncier, net de charges au réel). Le taux global de référence est 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).
Conséquence : pour estimer rapidement un “coût fiscal”, il faut raisonner IR + 17,2 %, et non uniquement IR.
2) Étape 1 — Identifier le régime : micro-foncier ou régime réel (2044)
Micro-foncier : abattement forfaitaire, déclaration simple
Le micro-foncier s’applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 €. Vous déclarez les loyers bruts et l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % (vous êtes imposé sur 70 %).
Régime réel : loyers – charges déductibles (formulaire 2044)
Au réel, vous calculez un résultat foncier (bénéfice ou déficit) via la déclaration 2044, qui sert à déclarer les revenus issus de la location de locaux non meublés.
Si vous renoncez au micro-foncier pour opter au réel, l’option est exercée par le dépôt d’une 2044 et elle est irrévocable pendant 3 ans. (impots.gouv.fr)
Pour en savoir plus et comment faire, vous pouvez découvrir notre page dédiée : Déclarer les revenus fonciers en 2026 : micro-foncier ou 2044 ?
3) Étape 2 — Les cases qui comptent (mémo ultra pratique)
La plupart des erreurs de déclaration viennent d’un mauvais report. Voici le mémo “formulaires/cases” à conserver tel quel.
A) Micro-foncier (loyers bruts)
Déclaration 2042 : case 4BE (régime micro-foncier — recettes brutes).
B) Régime réel (déclaration 2044 → report 2042)
Formulaire 2044 : calcule le résultat (bénéfice / déficit).
Déclaration 2042 (report du résultat) :
Bénéfice : case 4BA.
Déficit imputable sur le revenu global (dans la limite) : case 4BC.
Déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes : case 4BB.
Point clé : le formulaire 2044 indique explicitement les reports 4BC / 4BB selon le calcul du déficit.
4) Étape 3 — Méthode de calcul (avec une estimation opérationnelle)
Micro-foncier : formule rapide
Loyers bruts encaissés
Revenu foncier net (micro) = loyers × 70 % (abattement 30 %)
Prélèvements sociaux = net × 17,2 %
IR : dépend de votre situation ; pour une estimation rapide, on utilise souvent une approximation via le taux marginal d’imposition (TMI).
Régime réel : formule de base
Revenu foncier net (réel) = loyers – charges déductibles (résultat 2044)
Prélèvements sociaux = net × 17,2 %
IR : calculé sur votre revenu imposable global (le revenu foncier net augmente ou diminue l’assiette).
Ce cadre est celui rappelé par les documents officiels de l’administration et les règles de prélèvements sociaux appliquées aux revenus du patrimoine.
5) Exemples chiffrés (micro, réel, déficit)
Exemple 1 — Micro-foncier (case 4BE)
Loyers encaissés : 12 000 €
Net micro-foncier : 12 000 × 70 % = 8 400 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 8 400 × 17,2 % = 1 444,80 €
Estimation IR (si TMI 30 % — approximation) : 8 400 × 30 % = 2 520 €
Coût fiscal estimatif total : 3 964,80 €
Exemple 2 — Régime réel (bénéfice → case 4BA)
Loyers encaissés : 18 000 €
Charges déductibles : 7 000 €
Résultat 2044 : 18 000 – 7 000 = 11 000 €
Report 2042 : 4BA = 11 000 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 11 000 × 17,2 % = 1 892 €
IR estimatif (TMI 30 % — approximation) : 11 000 × 30 % = 3 300 €
Coût fiscal estimatif total : 5 192 €
Exemple 3 — Déficit foncier (report 4BC / 4BB)
Loyers encaissés : 10 000 €
Charges déductibles au réel : 16 000 €
Résultat 2044 : –6 000 € (déficit)
Mécanique générale :
une partie du déficit peut s’imputer sur le revenu global dans la limite (report 4BC),
le reste est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (report 4BB).
Repère important : le plafond “standard” d’imputation sur le revenu global est 10 700 €, et il existe un rehaussement temporaire pouvant aller jusqu’à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique, sous conditions (BOFiP). (impots.gouv.fr)
6) Erreurs fréquentes (spécial saison fiscale)
Confondre la page “imposition” et la page “déclaration” : cette page est faite pour le calcul et les reports, la page “déclarer” doit porter les étapes complètes et les justificatifs.
Déclarer au micro-foncier alors que les charges dépassent nettement 30 % (travaux, intérêts d’emprunt, frais) : c’est une cause fréquente d’imposition inutilement élevée.
Oublier les prélèvements sociaux dans la rentabilité : ils s’ajoutent à l’IR.
Mauvais report (4BE vs 4BA/4BB/4BC) : c’est l’erreur “formulaire/cases” la plus courante.
PAA — People Also Ask (8 questions + réponses)
1) Comment se calcule l’impôt sur les revenus fonciers ?
Il faut additionner l’impôt sur le revenu (selon votre situation) et les prélèvements sociaux appliqués au revenu foncier net.
2) Quelle case pour déclarer les revenus fonciers en micro-foncier ?
La case à utiliser est 4BE (recettes brutes en micro-foncier).
3) Quel est l’abattement du micro-foncier ?
L’abattement est forfaitaire : 30 %.
4) Quel formulaire utiliser au régime réel ?
Le régime réel passe par la déclaration 2044, qui calcule un bénéfice ou un déficit.
5) Où reporter le résultat de la 2044 sur la 2042 ?
En bénéfice : 4BA. En déficit : une partie en 4BC (dans la limite) et le reste en 4BB (report).
6) Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux revenus fonciers ?
Oui, sur le revenu net (après abattement au micro, après charges au réel).
7) Comment se crée un déficit foncier ?
Au régime réel, lorsqu’on a plus de charges déductibles que de loyers encaissés.
8) Comment estimer rapidement le coût fiscal d’un investissement locatif en location nue ?
Une approximation utile : revenu foncier net × (TMI + 17,2 %), puis affiner avec le calcul réel.
FAQ — Imposition des revenus fonciers
1) Cette page remplace-t-elle un guide “déclaration” ?
Non : cette page explique le calcul d’impôt et les reports. Pour la procédure complète de déclaration, il faut une page dédiée.
2) Micro-foncier : peut-on déduire des charges au réel ?
Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire, sans déduction “au réel”.
3) Régime réel : l’option est-elle libre chaque année ?
Non. L’option (quand vous êtes éligible au micro) est irrévocable pendant 3 ans.
4) Pourquoi le régime réel peut-il réduire fortement l’impôt ?
Parce qu’il permet de déduire des charges admissibles et de réduire l’assiette IR et prélèvements sociaux.
5) À quoi servent 4BB et 4BC ?
4BC concerne la part imputable sur le revenu global (dans la limite). 4BB correspond au déficit reportable sur les revenus fonciers futurs.
6) Le plafond de déficit peut-il dépasser 10 700 € ?
Oui, temporairement jusqu’à 21 400 € dans certains cas de rénovation énergétique, sous conditions.
Sources officielles principales
Q/R impots.gouv.fr sur prélèvements sociaux (17,2 %) et assiette : (impots.gouv.fr)
Q/R impots.gouv.fr sur les cases 4BE (micro) et 4BA (réel) : (impots.gouv.fr)
Formulaire 2044 et logique de report 4BC / 4BB : (impots.gouv.fr)
