La période de déclaration 2026 (revenus perçus en 2025) est un moment où de nombreux propriétaires bailleurs cherchent surtout une réponse claire à une question pratique : où déclarer les loyers, et quel régime choisir pour éviter une erreur… ou un surcoût fiscal. L’enjeu est d’autant plus important que les revenus fonciers ne se limitent pas à l’impôt sur le revenu : ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux, ce qui rend la décision micro-foncier vs régime réel particulièrement structurante.
Cet article a un objectif simple : vous aider à déclarer les revenus fonciers en 2026 de façon fiable. Pour une vue d’ensemble, vous pouvez consulter dès maintenant notre hub : Revenus fonciers 2026 : guide complet.
1) Vérifier que l’on parle bien de “revenus fonciers”
Les revenus fonciers concernent principalement les loyers provenant de la location non meublée (location “nue”) de biens immobiliers. À l’inverse, la location meublée relève généralement d’autres règles et d’autres formulaires : il est donc essentiel de ne pas mélanger les deux, surtout si vous louez plusieurs biens ou si vous hésitez sur le statut de la location.
2) Étape décisive : choisir le régime (micro-foncier ou régime réel)
La déclaration 2026 commence par un choix (ou une obligation) de régime. Deux options existent :
Micro-foncier : la voie la plus simple (si éligible)
Vous relevez en principe du micro-foncier si le total de vos revenus fonciers bruts (loyers et recettes accessoires, hors charges récupérables) n’excède pas 15 000 € sur l’année, toutes propriétés concernées confondues, et si vos biens ne relèvent pas de certains régimes particuliers. Dans ce cadre, vous n’avez pas à remplir de 2044 : vous déclarez vos loyers et l’administration applique un abattement forfaitaire.
Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou possible sur option
Le régime réel s’applique lorsque vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, mais il peut aussi être choisi sur option si vous êtes éligible au micro-foncier et que vos charges réelles sont importantes (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion…). Au réel, vous déclarez via la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale dans certains cas).
3) Comment déclarer au micro-foncier en 2026
Si vous êtes au micro-foncier, la déclaration est volontairement réduite à l’essentiel :
Calculez vos recettes brutes (loyers encaissés + éventuelles recettes accessoires), sur l’année concernée.
Reportez le montant dans la déclaration de revenus, rubrique 4BE (micro-foncier).
L’administration applique automatiquement une déduction forfaitaire de 30 % pour déterminer le revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
Ce mécanisme est simple, mais il a une conséquence majeure : l’abattement forfaitaire remplace vos charges réelles. Si vos charges dépassent très nettement 30 % de vos loyers, le micro-foncier peut être fiscalement moins intéressant que le réel.
4) Comment déclarer au régime réel en 2026 (formulaire 2044)
Au régime réel, la logique est différente : il s’agit de déterminer un revenu foncier net en déduisant les charges admissibles, puis de reporter le résultat sur la déclaration principale.
Les étapes à suivre
Remplir le formulaire 2044 : il sert à déclarer les loyers de location nue soumis au régime réel. (impots.gouv.fr)
Renseigner les recettes (loyers, fermages, etc.).
Renseigner les charges (frais de gestion, assurance, taxe foncière non récupérable, intérêts d’emprunt, travaux éligibles, charges de copropriété selon les règles, etc.).
Reporter le résultat sur la déclaration de revenus.
Attention : l’option pour le réel engage
Si vous optez pour le régime réel alors que vous pourriez être au micro-foncier, cette option est irrévocable pendant 3 ans (puis reconduite annuellement si vous continuez à déposer une 2044).
5) Ne pas sous-estimer l’impact des prélèvements sociaux
La fiscalité des revenus fonciers n’est pas uniquement liée à votre tranche d’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers (revenus du patrimoine) sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), calculés sur le revenu net (après abattement micro-foncier ou après charges au réel).
Concrètement, cela signifie qu’une charge correctement déductible au réel peut réduire à la fois l’impôt sur le revenu (selon votre barème) et les prélèvements sociaux, ce qui explique pourquoi le régime réel peut être avantageux dès que les charges sont significatives.
6) Déficit foncier : le point “optimisation” à connaître avant de valider
Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, un déficit foncier peut apparaître. La part du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être déduite du revenu global dans la limite de 10 700 € ; le surplus (et la part liée aux intérêts d’emprunt) est en principe reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, selon les règles applicables.
Il existe aussi un rehaussement temporaire du plafond d’imputation, jusqu’à 21 400 €, pour certaines dépenses de travaux de rénovation énergétique répondant à des conditions précises. Ce point est particulièrement pertinent en 2026 si les dépenses ont été engagées et payées dans la fenêtre prévue par le dispositif (d’après le BOFiP).
7) Checklist avant envoi de votre déclaration 2026
Avant de valider la déclaration 2026, une vérification rapide évite la majorité des erreurs :
Le bien est bien loué nu (sinon, ce n’est pas du foncier).
Le régime (micro ou réel) est cohérent avec le niveau de charges et le seuil.
En micro-foncier : la saisie est bien en 4BE.
Au réel : la 2044 est remplie avec des charges justifiables et correctement catégorisées.
Les prélèvements sociaux ont été intégrés au raisonnement (17,2 %).
8 questions fréquentes :
Quelle case pour déclarer les revenus fonciers en micro-foncier en 2026 ?
La rubrique à utiliser est 4BE pour les revenus fonciers au micro-foncier.
Le micro-foncier s’applique jusqu’à quel montant ?
En principe, jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts (foyer fiscal, toutes propriétés confondues), sous conditions.
Quel est l’abattement du micro-foncier ?
Il est de 30 %, appliqué automatiquement par l’administration.
Quand faut-il remplir le formulaire 2044 ?
Au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option), la déclaration se fait via la 2044 (ou 2044 spéciale selon les cas).
Peut-on choisir le régime réel même sous 15 000 € ?
Oui, sur option, mais elle est irrévocable pendant 3 ans.
Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux revenus fonciers ?
Oui : le taux global est de 17,2 % sur le revenu net.
Le régime réel permet-il de déduire les intérêts d’emprunt ?
Oui, les intérêts d’emprunt font partie des charges prises en compte au réel, selon les règles applicables.
Le déficit foncier est-il plafonné ?
Oui : le plafond “standard” est 10 700 € imputables sur le revenu global (selon conditions), avec un rehaussement temporaire possible jusqu’à 21 400 € pour certains travaux énergétiques.
FAQ — Déclarer les revenus fonciers en 2026
1) En micro-foncier, faut-il remplir une 2044 ?
Non : en micro-foncier, la 2044 n’est pas à déposer ; les loyers sont indiqués en 4BE.
2) Comment savoir si le réel est plus intéressant que le micro ?
Lorsque vos charges réelles dépassent sensiblement l’abattement forfaitaire (30 %), ou si un déficit foncier est possible, le réel devient souvent pertinent.
3) L’option pour le réel est-elle réversible l’année suivante ?
Elle est irrévocable pendant 3 ans.
4) Les travaux sont-ils automatiquement déductibles au réel ?
Non : seules certaines dépenses sont admises ; d’autres (notamment assimilables à construction/agrandissement) ne le sont pas. Une page dédiée “travaux déductibles” est recommandée.
5) Les prélèvements sociaux sont-ils calculés même en micro-foncier ?
Oui : ils s’appliquent au revenu net, après abattement.
6) Existe-t-il une source officielle pour vérifier la 2044 ?
Oui : le formulaire 2044 et ses notices sont publiés par l’administration fiscale.
7) Où trouver les règles officielles sur le déficit foncier ?
Service-Public et les commentaires administratifs (BOFiP) décrivent les plafonds et conditions.
8) Que faire en cas de doute avant validation ?
Il peut être utile de sécuriser le choix de régime et la cohérence des charges, surtout en présence de travaux, SCPI ou dispositifs.
Sources :
Impots.gouv.fr — Question/Réponse “Je mets en location un logement vide : comment déclarer les loyers perçus ?” https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-mets-en-location-un-logement-vide-comment-declarer-les-loyers-percus
Impots.gouv.fr — Page “Location vide de meubles” (précisions micro-foncier / case 4BE, etc.) https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-vide-de-meubles
BOFiP (impots.gouv.fr) — RFPI : Régime micro-foncier (seuil 15 000 €, champ d’application, etc.) https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-DECLA-10-20160706
Impots.gouv.fr — Formulaire n°2044 “Déclaration des revenus fonciers” (page officielle, millésimes) https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers
Impots.gouv.fr — Notice 2044 (PDF millésime récent) – points pratiques (option 3 ans, rehaussement déficit, etc.) https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2044/2025/2044_5135.pdf
Service-Public.fr — Déclaration n°2044 (fiche pratique + accès cerfa) https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R1283
Impots.gouv.fr — Question/Réponse “Dois-je payer des prélèvements sociaux ?” (taux 17,2% + détail) https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux
