La déclaration Pinel revient chaque année avec la même difficulté : vous devez déclarer à la fois vos loyers (revenus fonciers) et votre réduction d’impôt, sans confondre les deux. En 2026 (campagne de déclaration portant sur les revenus 2025), la logique reste identique : les revenus locatifs se déclarent comme des revenus fonciers “classiques”, tandis que l’avantage Pinel se déclare dans la rubrique dédiée aux réductions d’impôt.
Point important : le dispositif Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, mais les investisseurs ayant acquis/achevé avant cette date continuent à déclarer leur réduction pendant la durée de leur engagement, si toutes les conditions restent remplies.
Pour une vue d’ensemble (micro-foncier vs réel, 2044, prélèvements sociaux…), vous pouvez consulter notre hub : Revenus fonciers 2026 : le guide complet.
1) Les 3 “blocs” à comprendre avant de chercher les cases
Une déclaration Pinel se gère en pratique via 3 blocs (selon votre situation) :
Déclaration des loyers (revenus fonciers)
via le formulaire 2044 (recettes + charges).
Engagement de location Pinel : formulaire 2044-EB
à déposer la première année (année d’acquisition ou d’achèvement selon le cas) : c’est l’engagement de location.
Réduction d’impôt : annexe 2042-RICI
c’est là que vous déclarez l’investissement / le report de réduction d’impôt selon que vous êtes en 1re année ou non.
2) Étape par étape : où trouver la rubrique Pinel dans la déclaration 2026 ?
Si vous déclarez en ligne
Sur la page de sélection des rubriques, il faut cocher la rubrique “Investissements locatifs (Pinel, Denormandie, Duflot, …)” pour faire apparaître les cases de l’annexe 2042-RICI. C’est une cause très fréquente de “cases introuvables”.
Si vous déclarez sur papier
Les cases Pinel se trouvent dans le paragraphe “Réductions et crédits d’impôt” de l’annexe 2042-RICI jointe à la 2042.
3) 1re année vs années suivantes : ce qui change vraiment (et évite 80 % des erreurs)
La première année (année d’acquisition ou d’achèvement)
Vous devez en général :
déclarer vos loyers (régime réel obligatoire)
remplir la 2044-EB (engagement de location)
remplir la 2042-RICI : vous indiquez le montant de l’investissement dans la case Pinel correspondant à votre situation (année, métropole/Outre-mer, durée).
Les années suivantes (pendant l’engagement)
Vous ne “redéclarez” pas l’investissement comme la première année : vous reportez la fraction de réduction d’impôt dans les cadres de report (investissements des années antérieures / prorogations le cas échéant). Le montant à reporter figure en pratique sur votre avis d’imposition (échéancier / report).
4) Repères de cases Pinel : comment choisir la bonne ?
Les numéros exacts de cases peuvent évoluer selon le millésime de déclaration. La méthode la plus fiable reste :
identifier l’année d’investissement / d’achèvement ;
vérifier métropole vs Outre-mer ;
vérifier durée d’engagement (6 ou 9 ans au départ, puis prorogations éventuelles) ;
puis prendre la case correspondante dans la brochure officielle “2042 RICI” du millésime.
Pour vous donner un repère concret, la brochure DGFiP du dernier millésime disponible détaille notamment, pour les investissements “récents”, des cases distinctes selon l’année (ex. 2021/2022/2023/2024) et la durée (6 ans / 9 ans), avec des codes du type 7QI, 7QJ, 7QM, 7QN, 7QR, 7QS, 7SD, 7SE… (métropole) et leurs équivalents Outre-mer.
5) Les erreurs à éviter (celles qui font perdre du temps… et de l'argent)
Confondre réduction d’impôt et charge déductible
Pinel = réduction d’impôt sur l’IR. Ce n’est pas une “charge” à enlever de vos revenus fonciers.
Oublier de déclarer les loyers parce que “le Pinel donne une réduction”
Le Pinel n’exonère pas de déclarer les revenus fonciers : vous devez déclarer vos loyers (micro ou réel) comme pour un bien loué nu classique.
Ne pas cocher la rubrique “Investissements locatifs” en ligne
Résultat : les cases Pinel n’apparaissent pas.
Renseigner le montant de l’investissement chaque année
En principe, le montant d’investissement se renseigne surtout la première année ; ensuite on passe sur les reports/fractions selon la situation.
Se tromper d’année “génératrice” (acquisition vs achèvement)
La première année Pinel dépend du fait générateur (acquisition/achèvement) : en cas de doute, vérifiez l’acte, les dates et votre avis d’imposition.
Ne pas conserver les pièces
Même si vous ne joignez pas systématiquement des justificatifs, vous devez être en mesure de les produire en cas de demande.
People Also Ask (questions + réponses)
1) Quels formulaires faut-il remplir pour une déclaration Pinel en 2026 ?
En pratique, il faut distinguer 3 volets : (1) la déclaration des loyers (régime réel via la 2044), (2) l’engagement de location via le formulaire 2044-EB (en principe la première année), et (3) la réduction d’impôt via l’annexe 2042-RICI.
2) Où se trouve la case Pinel dans la déclaration en ligne ?
Si vous déclarez en ligne, les cases Pinel apparaissent uniquement si vous avez coché, à l’étape de sélection, la rubrique « Investissements locatifs (Pinel, Denormandie, …) ». Sur papier, ces cases se trouvent dans l’annexe 2042-RICI, paragraphe « Réductions et crédits d’impôt ».
3) Faut-il remplir 2044-EB tous les ans ?
Non : le 2044-EB correspond à l’engagement de location et doit être rempli l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du logement (première année de demande de l’avantage). Ensuite, vous continuez surtout à déclarer vos loyers chaque année, et à reporter la réduction dans la 2042-RICI selon votre situation.
4) Doit-on déclarer les loyers même avec la réduction Pinel ?
Oui. Le Pinel est une réduction d’impôt ; il ne remplace pas la déclaration des loyers. Les loyers issus d’une location nue restent à déclarer en revenus fonciers (si au régime réel alors via le cerfa 2044).
5) Pinel : micro-foncier possible ou 2044 obligatoire ?
Le micro-foncier est impossible. Le Cerfa 2044 est obligatoire lorsque l’on possède un bien en Pinel. En effet, vous êtes d’office au régime réel.
6) Comment déclarer les années suivantes (report) ?
Chaque année, vous déclarez vos loyers. Pour la réduction Pinel, vous ne “redéclarez” pas l’investissement comme la première année : vous renseignez les cases de suivi/report prévues dans la 2042-RICI (investissements des années antérieures, prorogations éventuelles). Le montant à reporter est généralement rappelé dans votre historique de déclaration et/ou votre avis d’imposition.
7) Le Pinel est-il encore valable en 2026 ?
Vous ne pouvez plus réaliser de nouveaux investissements Pinel depuis le 1er janvier 2025. En revanche, si l’investissement a été réalisé avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier de la réduction d’impôt pendant la durée de l’engagement, sous réserve de respecter les conditions.
8) Que faire si la réduction Pinel n’a pas été entièrement imputée (impôt insuffisant) ?
Si la réduction Pinel dépasse l’impôt dû sur l’année, le surplus n’est pas reportable (contrairement à certains anciens dispositifs, comme le Scellier). La bonne pratique est donc d’anticiper ce point lors du calibrage de l’investissement et, si nécessaire, de vérifier que la déclaration a été correctement renseignée (sinon, corriger).
FAQ — Déclaration Pinel 2026
1) Je ne trouve pas les cases Pinel dans la déclaration en ligne : pourquoi ?
Le plus fréquent est l’oubli de cocher la rubrique “Investissements locatifs (Pinel…)” à l’étape de sélection des rubriques.
2) 2044-EB sert à quoi exactement ?
C’est l’engagement de location. Il se renseigne la première année (acquisition ou achèvement).
3) Les revenus fonciers Pinel se calculent-ils différemment ?
Ils sont déterminés comme pour un bien loué nu “classique” ; l’avantage Pinel vient ensuite sous forme de réduction d’impôt.
4) Je dois reporter quoi les années suivantes ?
Les années suivantes, on déclare surtout la fraction/report de réduction d’impôt ; l’administration indique généralement le montant à reporter sur l’avis d’imposition.
5) Le Pinel est terminé : suis-je encore concerné ?
Vous ne pouvez plus initier un nouveau Pinel depuis le 1er janvier 2025, mais les investissements réalisés avant cette date continuent à produire une réduction pendant l’engagement, si les conditions sont respectées.
